Budowa własnego domu wydaje się skomplikowana, ale w praktyce cały proces da się ułożyć w jasny plan. Jeśli nie masz odłożonej pełnej kwoty w gotówce, z pomocą przychodzi kredyt budowlano-hipoteczny. Działa on nieco inaczej niż zwykły kredyt na zakup mieszkania od dewelopera – pieniądze dostajesz w częściach, a bank dokładnie sprawdza każdy etap prac.
Zanim jednak złożysz wniosek warto wziąć pod uwagę kilka spraw;
1. Wszystko zaczyna się od działki i wkładu własnego
Zanim w ogóle pójdziesz do banku rozmawiać o pieniądzach na budowę, musisz mieć teren, na którym ten dom stanie. Choć na rynku trafiają się oferty pozwalające sfinansować zakup ziemi i samą budowę w jednym kredycie, banki wolą, aby działka na tym etapie była twoją własnością.
Masz już działkę, ale ma ona obciążoną hipotekę? Zadzwoń – sprawa kredytu na budowę jest mozliwa.
Co z wkładem własnym przy budowie?
Tak jak przy zakupie mieszkania, bank wymaga wkładu własnego – najczęściej na poziomie 10–20% wartości całej inwestycji.
Na szczęście przy budowie domu masz spory plus: Twoim wkładem własnym jest posiadana już działka budowlana. Jeśli działka ma wartość np. 200 tysięcy złotych, a budowa ma kosztować 600 tysięcy, bank uzna wartość ziemi za Twój wkład (i to z nawiązką). Ważne tylko, aby w księdze wieczystej działki nie było żadnych starych długów ani wpisów hipotecznych. Oczywiście jeśli działka jest tańsza, różnicę do wymaganego wkładu dorzucasz z własnych oszczędności.
2. Wybór projektu i przeliczenie kosztów
Zanim bank wyda decyzję kredytową, musisz dokładnie wyliczyć, ile będzie kosztowała budowa. To etap ważny, ponieważ szacowanie „na oko” szybko zderzy się z bankową rzeczywistością. Niektóre banki udostępniają kalkulatory budowy, mogą być bardzo pomocne.
Wyliczenia banku
Nie wystarczy wpisać we wniosku własnych szacunków. Banki mają swoje wskaźniki i wyliczają minimalny koszt budowy 1 m². Dzisiaj banki przyjmują stawki na poziomie od 3300 zł do nawet 5 000 zł za metr kwadratowy powierzchni. Jeśli z projektu wynika, że stawiasz dom 150 m², a we wniosku wpiszesz całkowity koszt wybudowania 300 tysięcy złotych, bank odrzuci wniosek z powodu niedoszacowania budżetu.
Kosztorys do wniosku kredytowego
Do wniosku musisz dołączyć kosztorys. Możesz rozrysować wstępny budżet w kalkulatorach internetowych na własny użytek, ale bank dostarczy Ci własny druk do wypełnienia albo poprosi o dokument przygotowany przez rzeczoznawcę.
Do kompletnego wniosku dołączasz też:
- Projekt budowlany.
- Pozwolenie na budowę (ostateczne) lub potwierdzenie zgłoszenia budowy bez sprzeciwu urzędu.
- Wypis z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) lub decyzję o Warunkach Zabudowy (WZ).
- Wypis i wyrys z rejestru gruntów
3. Jaką ostateczną wartość będzie miał Twój dom? (Operat szacunkowy)
Co ciekawe, bank wcale nie wycenia samej pustej działki ani placu budowy. Podczas analizy wniosku rzeczoznawca majątkowy przygotowuje tzw. operat szacunkowy, czyli wycenę nieruchomości po zakończeniu wszystkich prac.
Bank sprawdza, wartość działki ( integralna część nieruchomości) razem z gotowym, wykończonym domem, do którego można się wprowadzić. Koszt przygotowania operatu leży po Twojej stronie, ale to na jego podstawie bank decyduje, jak wysokiego kredytu może Ci udzielić pod zabezpieczenie tej nieruchomości.
4. Wypłata w transzach i spłata rat
Kredyt budowlany nie wpada na Twoje konto jednym przelewem. Bank wypłaca pieniądze w transzach (częściach), zgodnie z harmonogramem z Twojego kosztorysu.
- Jak wygląda wypłata kolejnych partii pieniędzy? Dostajesz pierwszą transzę (np. na wylanie fundamentów i stan zerowy). Gdy zrobisz te prace, zgłaszasz to do banku. Analityk sprawdza postęp – robi inspekcję na budowie, sprawdza wpisy w dzienniku budowy lub prosi o aktualne zdjęcia. Jeśli wszystko się zgadza, bank odblokowuje kolejną transzę (np. na ściany i dach).
Transz kredytu wbrew pozorom nie musi być bardzo dużo, niektóre banku zamykają wypłatę kredytu w dwóch transzach.
- Płacisz tylko odsetki: Dopóki budowa trwa i bank wypłaca kolejne transze, nie spłacasz jeszcze pełnej raty. Płacisz wtedy tylko część odsetkową od kwoty, którą bank zdążył Ci fizycznie przelać. Pełna rata (kapitał + odsetki) rusza dopiero po zakończeniu budowy i wypłacie ostatniej złotówki.
Na dokończenie budowy i rozliczenie się z bankiem masz zazwyczaj od 24 do 36 miesięcy. Cały proces zamyka dostarczenie do banku zgłoszenia zakończenia budowy z Nadzoru Budowlanego (PINB) lub pozwolenia na użytkowanie.
Rada usłyszana od klientów
Planując kredyt na budowę, zawsze warto zostawić sobie 10–15% zapasu w kosztorysie na nieprzewidziane wydatki lub skoki cen materiałów. Niewykorzystanej części kredytu po prostu nie musisz uruchamiać.
Jeśli masz pytania o wyliczenie zdolności kredytowej albo chcesz sprawdzić, który bank ma dzisiaj najprostsze procedury rozliczania transz – odezwij się do nas. Mamy ponad 20 lat doświadczenia w branży finansowej.