Likwidacja tak zwanych wuzetek
Sezon wiosenny dla inwestorów może okazać się trudnym okresem w związku ze zmianami w prawie budowlanym. Wybudowanie domu czy nawet osiedla przy lesie, poza miastem nie będzie możliwe. Bez sąsiada będzie trudniej uzyskać decyzję o warunkach zabudowy (tzw. wuzetki), chyba że teren ten został wcześniej objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.
Czym się różni miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego od decyzji o warunkach zabudowy?
Według obecnego prawa do inwestycji budowlanej (zarówno indywidualnej, jak i deweloperskiej) niezbędny jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy. Różnica polega na tym, że plan zagospodarowania wynika z prawa budowlanego, natomiast decyzja o warunkach zabudowy jest decyzją administracyjną.
Obecnie w Polsce jedynie 10 procent gruntów objęta jest planem zagospodarowania przestrzennego. Największą część stanowią lasy, bo aż 60 procent, a 30 procent grunty rolne. Objęcie planem zagospodarowania przestrzennego większej ilości gruntów jest kosztowne i czasochłonne.
Nowe przepisy mogą doprowadzić do likwidacji tzw. wuzetek. Ich wydanie będzie związane z kontynuacją zagospodarowania terenu. Zadaniem urzędu będzie sprawdzenie, czy działka, na której ma powstać inwestycja, sąsiaduje z inną zabudową lub zabudowa jest planowana. Brak planu lub sąsiada będzie oznaczał wydanie decyzji z odmową.
Jak nowe przepisy prawa budowlanego wpłyną na rynek kredytów hipotecznych?
Od 2015 roku, aby rozpocząć budowę, wystarczyło złożyć wniosek do Urzędu Gminy. Jeśli w ciągu 30 dni nie otrzymaliśmy odmowy, to mogliśmy rozpocząć prace budowlane. Usprawnienie prac budowlanych polegało na tym, że w przypadku braku planu zagospodarowania inwestor występował o decyzję o warunkach zabudowy.
Jaki będzie to miało wpływ na kredyty hipoteczne? Jak pamiętamy, poprzednie zmiany w prawie rolnym sparaliżowały rynek hipoteczny na kilka miesięcy, o czym wspomina ekspert kredytowy Norbert Lenart w audycji w Radio Szczecin:
,,Z tych informacji, które można usłyszeć to lepiej taki kredyt na dom i takie pozwolenie na budowę uzyskać już teraz. Nie wiemy, jak to będzie wyglądać w marcu czy kwietniu, kiedy ustawa zostanie wprowadzona. Nie wiemy, jak banki będą interpretować nowe przepisy. Ustawa rolna sparaliżowała kredyty hipoteczne na kilka miesięcy.”
Jaki kredyt na dom?
Wybudowanie domu, czy tez zakup samodzielnej nieruchomości sfinansujemy kredytem hipotecznym. W przypadku budowy domu kredyt na dom to finansowanie wymagające ustanowienia zabezpieczenia w postaci hipoteki, gdzie wierzycielem do dnia spłat kredytu pozostaje bank kredytujący.
Jakie są plusy nowej ustawy budowlanej?
Stare przepisy prawa budowlanego wymuszały na urzędach wydawanie decyzji o warunkach zabudowy na terenach nieobjętych planem. Po zmianach chaos urbanistyczny ma zniknąć, a przestrzeń do budowy ma zostać efektownie zagospodarowana. Zdaniem eksperta kredytowego Norberta Lenarta
,,Ustawa będzie porządkować ład przestrzenny. Jednak inwestorzy będą mieć krótki termin na wykonanie inwestycji. Przydałby się okres przejściowy, aby przygotować się do zmian.”
Ustawa wprowadza termin obowiązywania wydanej decyzji o warunkach zabudowy, która ma nie przekraczać dwóch lat. W praktyce może się okazać, że jest to termin zbyt krótki, aby zrealizować prace budowlane.
Czy nowe przepisy nie pokrzyżują planów związanych z budową Mieszkań Plus?
Jak wiemy Mieszkania Plus, mają powstać na gruntach pozyskanych przez Skarb Pastwa, nie zawsze grunty te znajdują się na terenach, które mają sąsiedztwo. Tanie mieszkania mają powstawać głównie na nieużytkach.
Mieszkania Plus działają na podstawie odrębnych przepisów, które działają na obszarach zorganizowanego inwestowania. W związku z tym nie podlegają one pod plan zagospodarowania przestrzennego, a tym samym prawdopodobnie zostaną wyłączane z nowych przepisów budowlanych.
Jak było, a jak będzie?
Do tej pory inwestorzy wnieśli o uzyskanie pozwolenia na budowę, jeśli teren ten był objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, po 30 dniach od zgłoszenia można rozpocząć prace na podstawie tzw. niemej zgody. W razie przeciwwskazań do rozpoczęcia prac budowlanych otrzymuje się uzasadnioną odmowę.
Tereny nieobjęte miejscowym planem zagospodarowania wymagały od inwestora wystąpienia o tzw. wuzetkę (WZ), czyli warunki zabudowy. Po zmianach trudniej będzie uzyskać decyzję o warunkach zabudowy na terenach bez sąsiedztwa. Inwestorom pozostaje budowanie na terenach objętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.
Podsumowując
Już za kilka miesięcy nie będzie możliwości wybudowania domu pod lasem lub w szczerym polu, jeśli obszar ten nie został wcześniej objęty miejskim planem zagospodarowania przestrzennego. Brak sąsiada może doprowadzić do likwidacji tzw. wuzetek.
Nadal pozostanie furtka w postaci indywidualnego wniosku o sporządzenie miejscowego planu w miejscu, w którym planujemy budowę z warunkami, jakie musieliby spełnić inni inwestorzy.
Zapraszamy również do wysłuchania audycji na temat ograniczenia prawa do zabudowy.